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老後資金は不動産投資で稼ぐ?種類とリスク、落とし穴を大公開!

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「老後はお金の心配もせず悠々自適に暮らしたい」と思うのは、ごく自然なことでしょう。
そういったニーズを受け、介護保険、個人年金保険、確定拠出年金など、老後に備える投資商品がたくさん販売されています。
持っている資産を貯蓄や投資で増やしていこうとすることを「資産運用」といい、不動産投資もそのひとつです。

不動産投資は、FXや株などと比べてリスクが低いと言われ人気があります。安定した収入を長期的に得られる可能性があるとも言われていますが、果たして本当なのでしょうか?
不動産投資とは何か、その種類やリスク、落とし穴についても詳しくみていきましょう。

不動産投資とは?意外に知らない初歩の初歩

不動産投資という言葉はよく耳にするものの、

  • 具体的な投資方法は?
  • 申し込み窓口は?
  • どのような手続きが必要か?
  • どのようなリスクがあるのか?
  • 注意点は?

など、わからないことが多いのも不動産投資の特徴と言えるでしょう。

インターネットで調べると、

  • 個人年金保険や確定拠出年金は保険会社や一部金融機関など
  • FXはFX業者など
  • 投資信託は銀行や証券会社、郵便局などの金融機関

で取り扱われていることが、わりとすぐにわかると思います。

しかし不動産投資は、証券化不動産投資、現物不動産投資、小口化不動産投資など、投資内容によって申し込みや手続きをする窓口が違うため分かりにくくなっています。
そのため今回は、意外に知らない初歩の初歩、「不動産投資の種類、投資法別受付窓口やリスク、落とし穴」について詳しくみていきましょう。

不動産投資の種類とリスク&リターンをサラリと見てみよう!

不動産投資には大きく分けて、以下3つの種類があります。

  1. 証券化不動産投資
  2. 現物不動産投資
  3. 小口化不動産投資

上記3つの不動産投資の中でよく「リスクが低い」と言われているのが、REITなどのファンドを購入する証券化不動産投資です。リスク分散できる要素がたくさん含まれているため、初心者でもはじめやすいと言われています。
実際に不動産を購入する現物不動産投資が多額の投資額を必要とするのに比べ、証券化不動産投資は少額から購入することができるのも、リスクが低いと言われるひとつの要因です。
「リスクが少ない」ものは「リターンも少ない」ものが多く、リターンが大きなものは基本、リスクも大きいと言われています。

小口化不動産投資は、証券化不動産投資に似ている投資方法です。
ただ、REITのように権利を自由に売買できないことや、複数の物件に投資する証券化不動産投資とは違い、ひとつの物件に投資するなどの違いもあります。
現物不動産投資をするよりもリスクや手間が少ない投資法で、リスクを分散させるために、REITや他の投資法をおこなう人も多いようです。

現物不動産投資は、実際にマンションやビル、一戸建てを購入し、その物件の賃貸収入を得る投資法です。こちらは、資産や大きな借り入れが必要な投資法となります。
破綻で大きな話題となった「かぼちゃの馬車」も、こちらの現物不動産投資法でした。
では、もう少し詳しく各投資法や、それぞれのリスクと落とし穴について説明していきます。

証券化不動産投資とは

不動産投資の中で最もよく知られているのが、証券化不動産投資という投資法で、よく「REIT」(※REITは「Real Estate Investment Trust」の略。J-REITは「Japan Real Estate Investment Trust」の略で、日本版のREITのことです。どちらも、銀行や郵便局などの金融機関が窓口になっています。)と呼ばれているものです。

たくさんの投資家から集めたお金で、マンションやビル、ホテルや商業施設など複数の不動産を購入します。そして、その不動産から得られた売買利益や賃貸利益を、お金を出してくれた投資家の方たちに分配するといった内容のものです。

REITとひと口に言っても、個別銘柄に投資するものや上場投資信託、投資信託など、3種類の投資形態があります。
一番メジャーで身近なものが、投資信託である「REITファンド」と呼ばれるもので、銀行や証券会社が窓口になっているものです。ファンドを購入する、という方法ですね。
ファンドの購入は、「運用してもらう権利を購入する」といったイメージで、実際にマンションやビルなどの不動産は購入しません。
ファンドの仕組みを器と中身に例えると、「投資家が器に投資し、運用会社が器の中身を適宜に入れ替え、投資家に利益を分配できるよう運用する」というイメージです。

REITのメリット

  • 少額から購入できる(つみたて投資信託は1,000円~、投資信託は10,000円~)
  • 複数の不動産に投資することによりリスクが分散される
  • 毎日の変動価格をリアルタイムで知ることができ、売買を自由におこなうことができる

つみたて投資信託というのは、毎月毎月決まった金額を投資していく投資法。投資信託というのは、投資したい金額を買いたいタイミングで購入していく投資法です。

REITのデメリット

  • ファンドの価値が下がる、元本割れする

といったことが挙げられます。
また、REITも投資形態によってはリスクが高いものもあるため、検討せずに進めることで落とし穴のように感じてしまうこともあるようです。
ファンド価格が日々変動することや元本割れするリスクがあることも忘れないようにしましょう。

fxrepo.hateblo.jp

小口化不動産投資とは

REITに非常に似ている投資方法です。
大きな違いを簡単に言うと、以下の通りです。

  • 複数の物件に投資するのがREIT
  • ひとつの物件に投資するのが小口化不動産投資
  • 好きなタイミングで売買できるのがREIT
  • 換金方法が「営業者買取」か「第三者譲渡」の二通りしかなく、営業者の了承が必要

また、小口化不動産投資はファンドの代わりに、「共有持分権」を持つことになります。
小口化不動産投資の場合の共有持分権とは、複数の人で所有しているひとつの不動産の上になりたつ所有権のことです。ホールケーキを5人で5等分した場合、その5等分したケーキのうち、「自分のものだ!」と主張できる権利をもつイメージです。
この共有持分権の購入が、「物件を運用する権利」を購入するというイメージです。

小口化不動産投資は、不動産特定共同事業法に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」が窓口となっています。
現物不動産投資と比較した場合にはたくさんメリットがありますが、REITと比較した場合にはメリットは、ほぼありません。
そのため、小口化不動産投資のメリットばかりを聞き、REITと比較せずに購入した場合には、落とし穴だと感じることもあるようです。

REITと比べた場合のデメリット

  • ひとつの物件への投資となるため、リスクも高くなる
  • 商品が少ない
  • 登記費用が必要になる場合がある
  • 換金のときには営業者の了承が必要になるため、売りたい時に売れない可能性がある

ただ、小口化不動産投資は、気に入った物件に投資できるという利点があります。一等地で収益見込みのある物件の場合は、高い収益が期待できるでしょう。

現物不動産投資と比較した場合のメリット

  • 維持費がかからない
  • 管理の手間がかからない
  • 投資金額が少ない

現物不動産投資をおこなうのであれば、購入した不動産の修繕費や管理費用がかかります。また、家賃滞納の催促や退去時の立ち合いなどといった手間もかかります。
しかし、物件自体を購入しない小口化不動産投資の場合、契約により不動産会社が管理や運営をおこなってくれることが多いようです。

現物不動産投資

不動産会社が窓口となっています。
不動産会社でさまざまな手続きをおこない、マンションやビル、オフィスや商業施設など「投資物件」と呼ばれるものを実際に購入して所有します。そして、賃貸収益や不動産売買収益を得る投資法です。
現物不動産投資をおこなう場合、資産が必要なことや、大きな借り入れが必要になることもあります。
そのため、手持ち資産が無い場合は、

  • 遺産相続や譲渡などで受け継いだ物件で運用する
  • 出向や転勤の間だけ住んでいた物件を貸して収益を得る

という方法が現実的だと言えるでしょう。
ただ、とても立地条件の良い物件で、入居者が途切れることがないと見込める場合には、現物不動産投資に賭けてみるのも良いでしょう。
その際には、現物不動産投資のデメリットである、家賃未払いや住人同士のトラブルなどを管理するリスクを想定し、管理を不動産会社に任せるなど手を打っておきましょう。

現物不動産投資のように大きなお金が動くときには、誰かに太鼓判を押されたり、保証を約束されたりすると安心しがちです。
しかし、「かぼちゃの馬車」のように、家賃保証が30年もついているといった物件や、「絶対もうかる」と奨められた物件を購入してしまうと、あとで落とし穴だと感じてしまうこともあります。
資産運用にはリスクがつきものであること、リスク商品購入時の「太鼓判」や「保証」は、絶対ではない可能性が高いことを踏まえておきましょう。

toyokeizai.net

不動産投資で稼ぐために必要なこと

不動産投資という言葉自体はよく耳にはするものの、証券化不動産投資、現物不動産投資、小口化不動産投資など投資の種類が多く、投資法によって窓口が違っています。そのため、受付窓口から投資内容までが複雑で、わかりにくくなっています。
老後にお金の心配をせずに暮らすために、しっかりと中身を知っておくことはもちろん、おこなおうとしている投資法のリスク、メリット・デメリットについても把握しておく必要があります。

また、リスク商品において、誰かの太鼓判や保証は、絶対ではない可能性が高いことも念頭に置いておきましょう。
窓口機関で受けた説明を安易に鵜呑みにせず、じっくりと検討することが老後の資金を堅実に運用していく大切なポイントとなるのです。

 

 

コラム執筆者

f:id:Money_Clip:20180523134604p:plain山内 良子/コンサルティング・ライター
金融系や資産運用系の記事を得意とするが、旅行、不動産、住まい、美容関連、小説などジャンルは幅広い。情報量があふれている現代で、「何を選択するか」はとても重要。幅広い知識を生かしつつ入念な下調べをおこない、読者の選択に役立つ記事の執筆を心がけている。