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Money Clip

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金融界で注目のAI投信と物流REITの将来性を探る

投資 資産運用
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最近、AI(人工知能)が運用判断するAI投資信託が発表された。自己学習をしながら成長し、指標と株価を分析して資産等の運用判断を行うという新商品だ。
一方で、ネット通販等の拡大で急成長中の物流センター特化型の不動産投資、物流REITの上場が続いている。
この二つの金融商品について、分野の可能性と将来性を探ってみたい。

AIが運用する投資信託

AI投信とはAI開発や生産関連の企業等に投資する投資信託ではない、文字度通りAI=人工知能がファンドマネージャーに代わって運用判断を行う投信商品だ。

三菱UFJ信託銀行が2017年2月から発売した、AI日本株式オープン「愛称:日本AI(あい)」は、設定・運用会社の三菱UFJ国際投信の販売資料によると、日本国内株式及び株価指数先物の取引を行うものである。

投資信託の仕組みとしては通常の株式投資信託と大きな違いはない。
大きく異なる点は、ディープ・ラーニングを駆使した最新のAI技術により運用を行い、投資商品のパフォーマンスを決めるという点だ。
具体的な運用方法自体は、株式購入の銘柄選択と指数先物を利用した売りの組合わせにより、市場平均を上回る成績を上げることを目的としている。
この商品は、2016年に「自己学習するAIが2009年3月から実際に運用した場合」のシミュレーションとしたバックテストを行った結果、全体として株式市場平均を上回る良好な運用が達成出来るとして、販売に至った様だ。

ディープ・ラーニングとは

ディープ・ラーニングを行うAIは、グーグルが画像データの整理に利用したということで注目されているが、人口知能が自己学習を重ねて進化するという概念自体は、以前にIBMの「ワトソン」が開発され、一定の成果を上げている。

しかし最近のAIには、学習対象の特徴をデータから自動的に抽出する表現学習と呼ばれる機能が強化されている。
従来型AIの学習は、人間がAIに注目すべき特徴や差異シグナルを予め与えていたのだが、現在のディープ・ラーニングは、膨大な対象データを照合し、得られた結果を検証・フィードバックする循環的なプロセスにおいて学習を重ねる。
さらにその学習過程のパフォーマンスを参照して学習方法自体もAI自身が更新するのだ。一時代前のスーパーコンピューターでは処理不可能な大量データを高速で読み取り、瞬時に分析する高度なAI能力により可能になった技術だ。

例えば将棋のAIがプロ棋士に勝利できるようになったのも、過去の棋譜データからプロ棋士も知らなかった一定の駒配置パターンを抽出し、実践に利用するように学習したからだ。
囲碁の場合も少し内容は違うが、AIが人間のプログラム手順等に頼らず、自己学習システムを使ってトッププロに勝てるような進化をした点は、同じくディープラーニングの成果である。

このディープ・ラーニングを駆使したAIが、実際に投資専門家を大きく上回るパフォーマンスを上げ続けるかどうかは現時点では未知数だ。しかし、今も驚異的なスピードで進化を続けるAIが今後、より優れた投資判断が出来るようになる可能性は否定できず、将来性は有望だろう。

物流REITの上場増加

次に、物流REIT(リート)について見てみよう。
物流(物流施設特化型)REITは、資材倉庫や通販会社の配送センターなど主に物流施設への投資を行う不動産投資法人で、最近まで「日本ロジスティクスファンド投資法人」が実質的に唯一物流施設が保有資産の9割を越えるREITであった。

しかし、2012年以降に物流特化型のJ-REITが増加し、2016年上場の2銘柄を加え東証上場REIT銘柄数の約1割を占めるまでになり、注目を浴びている。

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出典:mitsui.com

物流REITの最近5年度間の利回りは、他のREITを上回るパフォーマンスを残しているようだ。(インプライド・キャップレート除く、上場銘柄平均)

従来型の物流施設は長期固定賃料契約が多いため収支は安定的で、新規に資産追加するケースが他の不動産REITに比べると比較的少なかったが、最近は最新先端設備導入のテナント型物流施設が拡大傾向にあるのも人気の原因の一つだろう。
背景には、最近のネット通販の好調さと取り扱い件数の急拡大による少量多品数配送のニーズが短期間で拡大したことと、Amazonの当日配送など物販会社間のサービス競争激化による配送時間短縮の要請により、新規の先進的施設による効率的物流体制が必須となってきたことがある。

更に、この物流REITには利益超過分配金の採用が多く、投資家には短期的な収益も期待できる。不動産投資法人における減価償却資産である資本払戻に相当する分配金(OPD)で、通常の利益を原資とする分配金のほかにこのOPDを分配金の一部として支払うケースが多いのだ。

一般的には減価償却資産にかかる費用は不動産の修繕・改修等に充当するもので配当には適しないのだが、物流施設は一般オフィスビルよりは修繕費用が少ないことから、こうした取り扱いの採用ケースが多い。物流REITは、一般不動産より修繕引当金の必要額が少ないため手元資金の金銭配当が出来る訳だ。

物流REITが注目される理由

最新の物流REITは、こうした手元資金や上場で得た資金を原資に、積極的な先端物流施設への再投資を行っているケースが多くなっているようだ。老舗の日本ロジスティクスファンド投資法人も再投資で資産を着実に増加させているが、2012年に上場した三井不動産ロジスティクスパーク<3471>は、三大都市圏を中心に5棟建設という積極的な事業拡大計画を発表している。

こうした動きは、前述の物流事業に対する施設の量的拡大と先進・先端設備による資材回転の効率向上が強く要請されているからだと思われる。昨今の宅配サービスを含む消費者ニーズの増加を考えると、当面こうした資産の積極運用姿勢の傾向は続くだろう。

AI投信に関しては、運用技術の向上だけではなく、予想外の海外要因等による相場の極端な変動時に発生するであろう運用資金の大量流出・流入にどのような対応ができるのかが今後の注目点だ。
また物流REITでは、ドローンの実用化の進展度合いと、これに関連する施設建設や物流関係のICT対応を含む関連法規制の見直しが進むのかが不明だ。そして、建設単価の高騰と用地の手当てなどの問題もあり、引き続き現在の積極拡大姿勢が継続できるかどうかには疑問も残る。

これらの課題は、流通にかかる人手不足を含む物流全体の問題としても注視したい。いずれにしても、多くの可能性を期待させるAI投信と物流REITの今後の展開からは目が離せない。

 

コラム執筆者

f:id:Money_Clip:20170111181053j:plainK. 和気
損害保険会社等で担当者約5年、決済責任者を含め通算10年以上にわたり数百億円に及ぶ単独資金決済運用(最終決定)を担当。現在は非常勤顧問として勤務の傍ら、マーケットや経済情報をタイムリーに取り入れ、株式・為替・債券等にて資産運用を行い、日々実益を出している。